Komentář Petra Bartoně: Hypoteční trojčlenka

(Text byl uveřejněn na serveru E15.)

V reakci na rok 2008 zaváděla ČNB různé regulace hypoték – a nyní je odstraňuje. Koncem minulého týdne zrušila už druhé ze tří omezení. Není již stanoven limit, jaká část měsíčního příjmu musí člověku zůstat po zaplacení hypotéky. Při zavedení limitu přede dvěma lety přitom došlo k ochlazení počtu nových hypoték, protože někteří žadatelé nebyli schopni podmínky splnit.

Lidé o koupi bytu rozhodují podle toho, jaké splátky si mohou dovolit. Zda překročili limit, bylo trojčlenkou tří faktorů – úrokové sazby, platu a ceny nemovitosti.

Splátky přitom klesají nejrychleji paradoxně dnes při snižování nízkých sazeb. Během roku 2019 klesla sazba o 0,7 procentního bodu, což snížilo splátky téměř o desetinu. Při šestiprocentní sazbě by to snížilo splátky jen o nějakých sedm procent.

Platy dodnes rostly více než o sedm procent ročně, rychleji než ceny bytů ve většině republiky kromě Prahy a Brna. Dostupnost bydlení se tak zhoršovala pomaleji, než by napovídal růst cen bytů. Tedy kromě mladých, těm platy rostly pomaleji.

Odhadnout vývoj realitních cen je dnes těžší, ale odstranění limitu posunulo jazýček vah směrem k růstu, třebas zpomalenému.

Pro pokles cen hovoří hlavně možný pokles příjmů, zejména pokud jsme si skutečně zvolili pátou nejdražší karanténu na světě, jak říká OECD. Určitě budou lidé také opatrnější – pod náporem zpráv o různých dlouhodobých omezeních budou chtít více spořit a spotřebovávat méně nových aut a – bytů.

Právě v tom je ale paradox. Kde dnes spořit, když v bance dostaneme minus tři procenta – tedy nulu minus inflaci? A to se hned tak nezmění. Centrální banky světa dnes tvoří takové množství nových peněz, že se to musí projevit ve stoupajících cenách. Ne však nutně spotřebního zboží – jeho výroba stále zlevňuje. Ale už roky se to projevuje v ceně finančních aktiv. A nemovitosti, ať chceme, nebo ne, jsou také druhem aktiva.

Spousta věštců poklesu cen argumentuje Airbnb a poklesem počtu turistů. Ale mimo Prahu 1 to má jen minimální vliv. Ceny na trhu se neodvíjejí od celkového množství bytů, ale od jejich toku na trh. Dokud nebudou lidé prodávat své byty z existenčních důvodů, bude tento tok primárně určovat český dlouhodobě zamrzlý systém stavebních povolení, jeden z nejpomalejších světě – jsme až 157. ze 190 zemí.

Nyní díky zrušení DSTI dosáhne na hypotéku mnoho nových lidí, a to dokonce i když jim klesnou příjmy. Že by pokles cen realit zařídila poptávka, je tak opět méně reálné.

Petr Bartoň, hlavní ekonom investiční skupiny Natland