Výstavba dle nového zákona: co to znamená v praxi?

Zrychlení přípravy staveb, revoluce, která uvolní zablokovaný systém - to byly dobré ambice a cíle nového stavebního zákona které však nemusejí dojít naplnění.  Senátem vrácený zákon sněmovna přehlasovala a podepsal jej prezident.

Stavební zákon měl být revolucí, která zprůchodní zablokovaný systém přípravy nových staveb. Nikdo v Evropě takové zprůchodnění nepotřebuje více než Česko, které je podle Světové banky až na 157. místě na světě v délce stavebního řízení. Skutečnost je podle  slov ministryně odpovědné za přípravu zákona ještě horší, protože žebříček měří jen „oficiální lhůty“. Realita bývá ještě pomalejší.

Nový zákon byl od počátku prezentován jako zákon, který povolovací procesy zjednoduší a celkově zrychlí,“ říká Karel Týc, partner investiční skupiny Natland zodpovědný za nemovitostní sektor.  „Zrychlení mělo zajistit i přímé začlenění relevantních orgánů pod jednu střechu stavebního úřadu, kde bude vše možno sdílet s nulovými prostoji na předávání dokumentů. Do systému pak nový zákon měl dodat chybějící transparentnost,“ doplňuje Karel Týc.

Chvályhodné ambice zrychlit přípravu staveb však nemusejí dojít naplnění. „Centralizace ‘pod jednu střechu‘ proces jistě zpřehledňuje. Ale o lidském chování platí, že když je něco levnější a jednodušší, lidé toho budou chtít přirozeně dělat více,“ předvídá hlavní ekonom Natlandu Petr Bartoň. Podle něj toto pravidlo bude platit i o podávání námitek. „Nový zákon rozšiřuje okruh účastníků, kteří mohou do řízení vstupovat. Pokud tak nyní všichni navíc budou moci činit na jednom centrálním místě, sníží se všem namítajícím ‘náklady na namítání’, a pak těch namítání logicky přibude.“ Pokud nebude odstraněna příčina stávajícího nedodržování lhůt, podle Bartoně ani nový zákon nemůže zaručit zrychlení.

V  rámci odvolacího řízení bude možné například vydat „rozhodnutí ve věci“, čímž se proces skutečně může urychlit, pokud musel dříve putovat zpět na prvoinstanční úřad. „Systém již dnes trpí nedostatkem kvalifikovaných úředníků schopných – a ochotných – skutečně odborně rozhodnout. Tím, že se soustředí na jedno místo, ale agendy neubude a úředníků nebude potřeba méně. Naopak, podle Parkinsonova zákona, ověřeném na datech ze všech zemí, se na centrálním úřadu budou vrstvit nové vrstvy úředníků řídících úředníky,“ předvídá Bartoň.

Podle Karla Týce, který má s developmentem v Česku více než dvacetileté zkušenosti, jsou v novém stavebním zákoně také demotivující zbytečnosti. Desetiletá časová omezenost povolení například platí i pro stavby, které se skutečně staví, jen se mohly dostat do dočasných potíží. „Stavba je vždy během na velmi dlouho trať, a obzvlášť dnes rapidně vzrostla míra nejistoty, kterou musejí investoři absorbovat. Vzniklé prodlevy jsou pro ně již tak velmi nákladné, a tikající platnost povolení jen dále přilévá olej do ohně,“ dodává Týc.

Pozitivní je na druhou stranu například zajištění bezplatného přístupu k určeným technickým normám ve stavebnictví, což lze považovat za alespoň vkročení na práh informačního věku. Konstruktivní přístup k řízení může také namotivovat ustanovení, podle kterého se obec nebo kraj mohou po dohodě zavázat k poskytování součinnosti, kdy během řízení po dohodnutou dobu nebude například měnit územní plán.

Development je totiž neprávem chápán jako stojící v principiální opozici vůči obci a jejím stávajícím občanům. Ve skutečnosti mají obě strany logický zájem na prosperitě místa, aby bylo zase o něco lepším místem k životu. Proto jsou vždy otevřeni konstruktivním jednáním o představách, nemohou však nést vysoké náklady nejistoty a neustálých změn v nekonečně prodlužovaných jednáních. Nový stavební zákon částečně pomůže, ale některé zásadní problémy patrně dále přetrvají.